¿Por qué se produjo una burbuja inmobiliaria en España?

El 1 de enero de 1999 se reduce el riesgo de invertir en activos españoles por parte de las empresas europeas, hay una disminución de la prima de riesgo y de los intereses hipotecarios lo que permite un endeudamiento más barato, entre otras cosas para comprarse una casa. A partir de aquí el endeudamiento de particulares y promotores se dispara. Los factores que contribuyeron a la burbuja inmobiliaria en España básicamente son la gran caída de tipos de interés en España, la necesidad de la población de tener una casa, el incremento de la población debido al baby boom y un aumento considerable de la inmigración que provoca que haya más hogares.

El sistema financiero español está formado por los bancos con base accionarial, y las cajas de ahorro, sin ánimo de lucro. Estas últimas entran en un proceso de liberación y desregulación a medias, en un mercado de mayor competencia y diversificación geográfica, que les permitió quitar cuota de mercado a los bancos. A partir de los activos inmobiliarios, las entidades financieras se subrogaban  en los préstamos de los particulares que adquirían viviendas. En un momento dado como los depósitos del pasivo no eran suficientes tuvieron que acudir a mercados internacionales para seguir prestando dinero.

Toda esta dinámica condujo a un endeudamiento del sector inmobiliario equivalente al 60% del PIB, además el precio del metro cuadrado se disparaba, y el precio de la vivienda se duplicaba, por tanto el valor de las garantías reales subía. Más del 80% de la riqueza se invertía en bienes raíces. A su vez, los ingresos de las administraciones también fueron dependientes de la construcción. Los factores de demanda afectaban a la subida del precio de la vivienda a corto plazo. Ya en 2003 Miguel Ángel Fernández Ordóñez, José Mª Montalvo  y Miguel Sebastián alertaban del peligro del mercado inmobiliario.

En 2007-2008 se produjo una parada repentina del sector de la construcción, el mercado se congeló, e incluso hubo una caída de precios pequeña. En el 2008 se redujo el crecimiento del PIB y aumentó el paro hasta el 11,3%. Y ya en el 2009 el PIB se contrajo y el paro subió hasta el 18%, mientras los salarios aumentaron. Se produjo un deterioro de las cuentas públicas.

En un principio el sector financiero aguantó bien esta situación, además los bancos españoles estuvieron al margen de la crisis de los créditos hipotecarios en USA. Se inició un lento descenso de inmuebles, y todavía se constataba la existencia de más provisiones bancarias. Los problemas del sector financiero empezaron en mayo de 2010, cuando los bancos y cajas vieron aumentada la prima de riesgo.

El mercado inmobiliario durante los años de la burbuja funcionaron mediante el préstamo de dinero a interés bajo a la promotora, quedándose ésta como propietaria al 100%, o bien la entidad financiera dejaba dinero a la promotora, pero formando una sociedad al 50%, con reparto de beneficios a la venta. Si la promoción va bien, en el primer caso hay cobro de lo prestado más intereses, y en el segundo reparto de beneficios. En cambio si va mal, en el primer caso el 100% lo asume el promotor, el banco no pierde, mientras que en el segundo la deuda va contra el capital del banco. Podría ser peor, que la promotora liquidase la sociedad por pérdidas, por lo que el banco tiene que bajar el valor del activo y del pasivo a cargo del capital del banco, y todo dependería de la solvencia de éste.

Posteriormente las entidades financieras concedieron nuevos préstamos para que la promotoras pagasen la deuda primera, es un truco contable, por tanto el emprendedor no puede conseguir hipotecas porque el dinero está ya prestado.

Las entidades financieras tuvieron que refinanciar su deuda, pero como no tiene activos les piden un interés muy alto. Se inicia una captura de depósitos ofreciendo un interés más alto para poder competir. El Banco Central inyecta capital para evitar un colapso del sistema financiero. De todo lo que ha ocurrido hay que extraer tres conclusiones: 1) no hubiese existido problema si la financiación hubiese sido de capital y no de deuda; 2) los balances de las familias y las empresas están relacionados; 3) las cosas pueden empeorar si el supervisor rescata a las entidades financieras.

El boom inmobiliario se financió con deuda, hipoteca cuya garantía era el inmueble, y los bancos y cajas se financiaban del exterior porque no había suficiente dinero ahorrado para cubrir la demanda de préstamos. El endeudamiento privado es del 60%- 65% a 177% del PIB, mientras que la Administración pública es del 80% a 44% y a 71,5%. El endeudamiento para la compra de viviendas se pasa del 58% en 1992 el 58% al 81,5% de la renta particular en 2010. De todas formas hay liquidez, existen activos que permiten paga deuda sin vender sus casas. Hay un 40% más de activos que de deuda.